Новостройки: цены выше, выбора меньше

Внезапный март спутал карты на первичном рынке. Объем предложения снизился на четверть, количество сделок сократилось, а средняя стоимость 1 кв. м взяла новую высоту. Но эксперты уверяют, что даже нераспроданных квартир и апартаментов с полученными разрешительными документами хватит еще минимум на два года продаж.

Эксперты Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в I квартале 2020 года.

Количество сделок снизилось на 19% за квартал

В I квартале 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 17,6 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно IV квартала 2020-го спрос просел на 11%. В годовой динамике (относительно I квартала 2019 года) число заключенных договоров снизилось на 12%.

На первичном рынке Московской области аналогичная динамика. В I квартале 2020 года застройщики заключили 16 тыс. ДДУ с физическими лицами. В сравнении с предыдущим кварталом количество сделок оказалось ниже на 26%. В годовой динамике число заключенных договоров уменьшилось еще на 14%.

В целом по Московскому региону за первые три месяца 2020 года подписано 33,6 тыс. ДДУ (–19% за квартал и –13% в годовой динамике).

Самым продуктивным месяцем квартала в Москве оказался март. Несмотря на режим самоизоляции, объявленный в последнюю неделю месяца, столичные девелоперы продали за март 6,85 тыс. ДДУ (39% всех сделок квартала).

В сравнении с февралем спрос вырос на 18% — тогда было подписано только 5,8 тыс. договоров (33% квартальных показателей). На январь пришлось 4,9 тыс. ДДУ, или 28% спроса в квартале.

В Московской области распределение сделок внутри квартала оказалось иным. На март пришлось только 30% сделок (4,8 тыс. ДДУ), на февраль — 37% (5,9 тыс.), на январь — 33% (5,3 тыс. ДДУ). Эксперты Циан объясняют активный март, несмотря на нерабочую неделю, девальвацией рубля: на рынке оказался реализован отложенный спрос.

Динамика сделок на первичном рынке Московского региона

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Карантин не повод снижать цены

В конце I квартала был введен режим самоизоляции, но девелоперы не успели отреагировать на снижение спроса коррекцией цен. По итогам января–марта 2020 года средняя стоимость квадратного метра в старых границах Москвы достигла нового рекорда — 218 тыс. рублей: +4% за квартал (+8,5% за год).

На первичном рынке Новой Москвы средняя стоимость 1 кв. м увеличилась и впервые преодолела отметку 140 тыс. рублей. «Квадрат» обойдется в среднем в 141,9 тыс. рублей: +6,9% за квартал (+16,4% за год). 

В Подмосковье средняя цена 1 кв. м вплотную приблизилась к 100 тыс. рублей. «Квадрат» в новостройке стоит в среднем в 98,4 тыс. рублей: +6,6% за квартал (+17,7% за год).

Стабильный рост цен на жилье связан с переходом застройщиков на проектное финансирование, а также увеличением спроса в марте. Но уже в апреле аналитики прогнозируют снижение стоимости из-за резкого падения спроса во время карантина.

Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке Московского региона

	I кв. 2019 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб.	IV кв. 2019 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб.	I кв. 2020 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб.	Динамика за квартал	Динамика за год
Москва в старых границах	201,3	210,1	218,5	4,0%	8,5%
Новая Москва	121,9	132,7	141,9	6,9%	16,4%
Московская область	83,6	92,3	98,4	6,6%	17,7%

По данным Аналитического центра Циан

На рынок вышло на 23% меньше жилья, чем год назад

Количество стартующих проектов в Московском регионе продолжает снижаться. По подсчетам Циан, в I квартале 2020 года в Москве вышло на рынок 13 новостроек (в Московской области нет новых проектов). За аналогичный период прошлого года рынок пополнился 23 новостройками (три из них — в области).

Количество новых корпусов на рынке в I квартале 2020 года в новых и уже строящихся ЖК Московского региона — 99, общая площадь — 1,86 млн кв. м.

Год назад (в I квартале 2019-го) на рынок было выведено 164 корпуса площадью 2,5 млн кв. м. Таким образом, девелоперы в I квартале 2020-го вывели на рынок на 23% «квадратов» меньше, чем год назад. Количество новых комплексов снизилось на 43%.

Новый объем предложения на рынке Московского региона в I квартале 2020 года

	I квартал 2019 г.	I квартал 2020 г.	Динамика, %
Новые проекты, ед.	23	13	–43%
Новые корпуса, ед.	164	99	–40%
Площадь жилья в новых корпусах, млн кв. м	2,41	1,86	–23%

По данным Аналитического центра Циан

Объем предложения новостроек Московского региона тоже уменьшается. По итогам первых трех месяцев 2020 года на рынке было представлено 82,9 тыс. квартир и апартаментов, что на 10,6% ниже, чем в конце 2019-го (93,6 тыс. ед.). В годовой динамике падение составило 23% (по итогам I квартала 2019-го было выставлено 108 тыс. лотов).

На столичные новостройки приходится 56% предложения новостроек региона. Резкое снижение предложения эксперты Циан связывают с политикой застройщиков.

В первой половине марта отдельные девелоперы искусственно подогревали покупательский ажиотаж, сокращая число лотов, доступных для изучения на сайтах своих ЖК, удаляя информацию о ценах и т. д.

Средний бюджет покупки увеличивается

По подсчетам экспертов Циан, средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы достиг 12,96 млн рублей, что на 1,56 млн выше, чем годом ранее.

В Новой Москве средний чек равен 6,53 млн рублей (+0,73 млн рублей за год). В Московской области средний бюджет покупки составил 4,49 млн рублей (+0,33 млн).

Средний чек сделки на первичном рынке Московского региона, млн рублей

По данным Аналитического центра Циан

Площадь купленной квартиры/апартамента в I квартале 2020 года в старых границах Москвы достигала 57,8 кв. м (+0,3 кв. м за год).

В Новой Москве в среднем приобретают почти на 7 «квадратов» меньше — 50,8 кв. м (+2,4 кв. м за год).

В Подмосковье выбирают самые маленькие площади: в среднем 46,6 кв. м (+0,3% за год).

Средняя стоимость 1 кв. м приобретенного жилья в Москве составила 221 тыс., в Новой Москве — 128 тыс., в Московской области — 96 тыс. рублей.

Живые деньги составили конкуренцию ипотеке

По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Москвы в старых границах в I квартале 2020 года средняя доля ипотечных сделок составила 54%. Эксперты объясняют это выходом на рынок инвесторов с живыми деньгами в середине марта из-за обесценивания рубля. Средний срок кредита составил 213 месяцев.

На первичном рынке Новой Москвы доля ипотечных сделок традиционно выше. Она составляет 61% (+3 п.п. за год). Недвижимость в ТиНАО чаще выбирают клиенты с меньшим уровнем дохода, которые снижают бюджет покупки за счет более компактных вариантов. Средний срок кредита равен 221 месяцу — покупатели ТиНАО надеются рассчитаться по кредиту в среднем на 8 месяцев позже, чем дольщики проектов Москвы в старых границах.

В Подмосковье в кредит приобретается в среднем 60% квартир (за год доля не изменилась). Средний срок взятого кредита — 215 месяцев.

Рост цен компенсирует девелоперам падение спроса

За январь–март 2020 года девелоперы Московского региона продали жилья на сумму 265,7 млрд рублей — такую же сумму (265,5 млрд) выручили застройщики и в I квартале прошлого года. Количество сделок при этом снизилось на 13%, как было отмечено выше. Таким образом, рост цен на недвижимость позволяет девелоперам сохранять выручку при меньших объемах продаж.

61% выручки сгенерирован за счет новостроек Москвы в старых границах — 162,3 млрд рублей. На Новую Москву приходится 12%, или 32,6 млрд рублей. На Подмосковные ЖК — 27% выручки (70,8 млрд рублей).

В I квартале 2020 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 15% всех сделок Московского региона. Среднее количество договоров в самых успешных проектах варьируется от 120 до 267.

Тройка новостроек-лидеров: «Саларьево парк», «Румянцево-Парк», «Скандинавия» — находятся на территории Новой Москвы, в пешей доступности от станций метро Сокольнической линии. 

Из 10 проектов — лидеров продаж шесть расположено в Новой Москве, два проекта — в старых границах столицы. Причем один из них («Сердце Столицы») вышел в лидеры за счет старта продаж нового корпуса.

Еще два проекта строятся в Московской области: на севере и юге Подмосковья.

Топ-10 новостроек Московского региона с максимальным количеством сделок в I квартале 2020 года

Проект	Среднемесячное кол-во сделок с физлицами	Доля рынка по кол-ву сделок Моск. региона	Бюджет сделки, млн руб.	Локация
Саларьево парк	267	2,40%	6,94	Новая Москва
Румянцево-Парк	242	2,20%	6,66	Новая Москва
Скандинавия	196	1,80%	7,74	Новая Москва
Сердце Столицы	150	1,30%	12,58	Москва, СЗАО
Остафьево	142	1,30%	5,41	Новая Москва
Люблинский парк	138	1,20%	6,82	Москва, ЮВАО
Бунинские луга	132	1,20%	6,84	Новая Москва
Десна (Новые Ватутинки)	126	1,10%	4,54	Новая Москва
Новое Медведково	120	1,10%	5,28	МО, Мытищи

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

«Несмотря на объявленную нерабочую неделю в конце I квартала 2020 года, застройщики по инерции продолжали наращивать стоимость жилья», — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.

Как подчеркивают аналитики Циан, в период карантина 7 из 10 крупнейших застройщиков региона повысили цены — такое решение во многом обусловлено высоким спросом в первой половине месяца.

Эксперт отмечает, что в среднесрочной перспективе рост безработицы, сокращение реальных доходов населения и снижение ВВП вынудят девелоперов пересмотреть ценовую политику.

«Полагаю, прямого снижения стоимости мы не увидим: на рынке появится больше дисконтов в размере 8–10% за счет сокращения маржи застройщиков. На сегодняшний день средняя скидка в новостройках региона составляет 6,1%», — говорит Алексей Попов. 

«Сокращение объема предложения вряд ли позволит удержать стоимость. По нашим оценкам, в строящихся корпусах в Московском регионе представлено в продаже и остается в запасах у застройщиков около 180 тыс. квартир и апартаментов. Еще около 100 тыс. лотов — в корпусах, по которым получена разрешительная документация, но их продажи пока не начались. Даже при условии сохранения темпов реализации на уровне 2019 года, а это порядка 150 тыс. проданных лотов, имеющихся нераспроданных остатков (без учета корпусов, которые пока не получили разрешение на строительство) хватит на два года продаж».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

На фото: ЖК «Саларьево парк»/cian.ru