Новости

Льготная ипотека идет нарасхват

Благодаря спасательному кругу строительной отрасли — ипотеке с господдержкой — в мае доля кредитных сделок в столице побила абсолютный рекорд. Несмотря на режим самоизоляции, приостановку работ на строительных площадках и временное закрытие офисов продаж, количество сделок по сравнению с маем прошлого года уменьшилось лишь вполовину — и это хороший результат, считают эксперты.

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Москвы в мае 2020 года.

Основная доля сделок — в старых границах Москвы

Май, как и январь, считается малоактивным месяцем на рынке недвижимости из-за длительных каникул — количество сделок по сравнению с апрелем традиционно снижается. В мае 2020 года столичные девелоперы продали физлицам 2,92 тыс. квартир и апартаментов — это всего на 20% ниже, чем в апреле 2020 года (3,65 тыс. ДДУ), который тоже был карантинным.

Эксперты Циан отмечают, часть сделок апреля были подписаны еще в марте, но зарегистрированы позже. Без учета таких «переходящих» сделок активность в мае оказалась сопоставимой с апрельской.

ЖК «Серебряный фонтан»

75% сделок в мае 2020 года в столице пришлось на Москву в старых границах. Было зарегистрировано 2,18 тыс. ДДУ — это на 22,5% ниже, чем в апреле 2020 года, и на 45% меньше, чем в мае прошлого года.

В проектах на присоединенных территориях были подписаны оставшиеся 25% сделок — 745 ДДУ (–11,5% в сравнении с апрелем 2020 года и –65,6% в годовой динамике).

Таким образом, в мае наиболее устойчивыми оказались новостройки ТиНАО, что связано в первую очередь с относительно невысоким для Москвы бюджетом покупки. Это позволяет большинству покупателей квартир вписаться в максимальный лимит по льготной ипотеке в 8 млн рублей.

Ниже ипотечные ставки — меньше срок кредита

В конце апреля 2020 года была анонсирована программа господдержки — ипотека под 6,5% на покупку квартир в новостройках, что привело к рекордной доле ипотечных сделок на рынке.

В старых границах Москвы в мае 63% всех сделок прошло с привлечением кредита, тогда как на протяжении последнего года доля была в среднем на уровне 52%. В сравнении с апрелем доля ипотеки выросла на 11 п.п., относительно мая 2020 года — на 14 п.п.

Читайте также  Программу льготной ипотеки под 2% могут распространить на мигрантов

Аналогичная ситуация и в Новой Москве: доля ипотеки достигла максимума — 68 против 56% в апреле (+12 п.п.), в годовой динамике — прирост 11 п.п.

Как уточняют аналитики Циан, льготная ипотека привела к снижению среднего срока кредитования по рынку.

Напомним, льготная ипотека выдается на срок не более 20 лет, тогда как по стандартным программам максимальный срок, как правило, до 30 лет. 

Для того чтобы воспользоваться предложением с низкой ставкой, покупатели берут кредит на меньший срок.

В старых границах Москвы средний срок выданной ипотеки в мае 2020 года равен 220,6 месяца, или чуть более 18 лет. Для сравнения: в апреле 2020 года, когда программа только была анонсирована, средний срок ипотеки составлял 224,8 месяца. То есть длительность кредита уменьшилась в среднем на четыре месяца.

В Новой Москве — такая же картина: в мае 2020 года срок ипотечного займа был равен в среднем 210,2 против 223,5 месяца в апреле — средний кредит укоротился сразу на год.

Доля ипотеки на первичном рынке Москвы

По данным Аналитического центра Циан

Новые ценовые рекорды

Появление льготной ипотеки на рынке привело к снижению среднего чека сделки, причем именно в старых границах Москвы. В мае 2020 года в ипотеку брали в среднем 11,6 млн рублей против 13,2 млн рублей еще в апреле. Выходит, для того чтобы воспользоваться ипотекой под 6,5%, средний столичный заемщик должен внести минимальный взнос в размере 31% стоимости выбранного объекта. Средняя площадь ипотечной квартиры также снизилась за прошедший месяц с 58,6 до 53,6 кв. м.

Циан связывает отрицательную динамику с двумя факторами. Во-первых, на рынок вышли покупатели с минимальными бюджетами, которые рассматривают небольшие площади. Такие клиенты не могли себе позволить покупку жилья под 8,5–9% годовых.

Читайте также  Увеличивать лимиты для получения кредитных каникул не планируется

Во-вторых, чтобы уложиться в лимит по льготной ипотеке в 8 млн рублей, потенциальные покупатели выбирают бюджетные варианты, в том числе за счет меньшей площади, а не только за счет расположения проекта.

Средняя стоимость квартиры на первичном рынке Москвы в старых границах (без учета премиального и элитного сегментов) — 14,2 млн рублей. Только 36% лотов в старых границах Москвы подходят для льготной ипотеки при первом взносе 20% и максимальном лимите по кредиту 8 млн рублей.

В целом по рынку в старых границах Москвы, включая как ипотечные сделки, так и договоры с рассрочкой и единовременной оплатой, средний чек сделки в мае 2020 года составил 12,84 млн рублей (54,7 кв. м). За месяц средний чек снизился на 130 тыс. рублей, площадь — на 1,2 кв. м.

В Новой Москве уменьшения бюджета покупки и средних цен в ипотеку не произошло: средняя стоимость квартиры на первичном рынке ТиНАО равна 7,5 млн рублей, большая часть квартир в продаже (86%) попадает под обозначенный лимит кредита 8 млн рублей и минимальном первоначальном взносе 20%.

Поэтому средняя стоимость ипотечной квартиры выросла до 6,9 против 6,7 млн рублей месяцем ранее. Средняя площадь предложения практически не изменилась: 50,6 кв. м (+0,1 кв. м за месяц).

В целом по рынку Новой Москвы средний чек (ипотека + другие договоры) в мае — 6,83 млн рублей (50,2 кв. м). Это выше апрельских показателей на 360 тыс. рублей по стоимости и на 1,8 кв. м — по площади.

Динамика средней площади и чека сделки ипотечной квартиры
по льготной ипотеке/до льготной ипотеки

 

Ср. цена купленной в ипотеку квартиры, май 2020, млн руб.

Динамика за месяц 

Ср. площадь купленной в ипотеку квартиры, май 2020, кв. м

Динамика за месяц 

Москва в старых границах

11,6

–12%

53,6

–8,5%

Новая Москва

6,9

+2,9%

50,6

+0,2%

По данным Аналитического центра Циан

Читайте также  Сбербанк и Росимущество займутся продажей проблемных объектов

Одновременно средняя стоимость 1 кв. м купленного жилья в старых границах Москвы достигла 235 тыс. рублей, в Новой Москве — 136 тыс. рублей — это максимальные значения за все время.

Стоимость «квадрата» отыграла обратно апрельское повышение

По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в мае 2020 года составила 203,2 тыс. рублей. Относительно апреля показатель снизился на 1,3% — ровно настолько, насколько средний «квадрат» вырос в апреле.

Таким образом, цены в Москве вернулись к докризисным показателям марта (также 203,2 тыс. руб.). В годовой динамике средняя цена «квадрата» сегодня выше на 8,3%.

В старых границах Москвы средняя цена за месяц снизилась на 1,6% (до 217,9 тыс. рублей). В годовой динамике — рост 6,6%. На присоединенных территориях средняя стоимость «квадрата», наоборот, показала прирост за месяц на 0,8% (до 144,4 тыс. рублей) — это новый рекорд по стоимости. За год цена увеличилась на 19,8%.

Динамика средних цен на первичном рынке Москвы

 

Средняя цена 1 кв. м, май 2020, руб.

Динамика за месяц

Динамика за год

Москва в старых границах

217,9

–1,6%

+6,6%

Новая Москва

144,4

+0,8%

+19,8%

Москва в целом

203,2

–1,3%

+8,8%

По данным Аналитического центра Циан

Девелоперы восстанавливают активность

Апрель запомнился столичному рынку жилья небольшим объема жилья, выведенного на продажу: 150 тыс. кв. м квартир и апартаментов в Москве. В мае ситуация улучшилась: столичные девелоперы выставили на рынок 591 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями марта 2020 года, когда в продажу поступили 650 тыс. кв. м.

ЖК «Середневский лес»

Столичные девелоперы начали продавать 16 новых корпусов (как в новых, как и в уже строящихся проектах), что сравнимо с апрельскими показателями (17 корпусов).

WildWeb

Top.Mail.Ru