Новости

Ипотека: ставки вверх, ставки вниз. Что дальше?

Банки еще не знают, как реагировать на новую реальность, а потенциальные заемщики пытаются получить последние выгодные условия. Или, быть может, они зря торопятся?

С конца марта и начала карантина ипотечный рынок начало лихорадить: часть банков начала поднимать ставки и ухудшать условия для заемщиков. Покупатели, у которых уже был одобрен кредит, приходя в банк, неожиданно обнаруживали, что ставку им подняли. Некогда желательные группы заемщиков (например, занятые в авиаперевозках) вмиг стали нежелательными и рисковыми. 

Все ожидали обычного в условиях экономического кризиса роста ставок.

Но 16 апреля президент России объявил о льготной ипотеке под 6,5%. Поддерживать собираются только застройщиков (новостройки). 

Ипотечная «болтанка» 

Ставки снижались весь год, в середине февраля 2020-го многие игроки анонсировали очередное снижение. Правда, в середине марта наметилась обратная тенденция, вызванная падением рубля. К этому прибавилась пандемия.

«Ситуация меняется ежедневно, в соответствии с обстановкой и заявлениями властей, — замечает Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон». — Количество обращений (заемщиков. — Прим. ред.) в апреле снижается на фоне сложившейся ситуации. Часть потребителей не понимает, что будет с их доходом, часть испытывает сложности в процессе получения ипотеки и с получением документов для отправления заявки в банк. Процент отказов пока не увеличился и держится на том же уровне».

Банки не знают, куда надо двигаться в этом водовороте, и мы видим разнонаправленные движения.

Например, «АкБарс» в конце марта, уже в карантинное время, улучшил условия кредитования новостроек (если раньше вилка была 7,99–10,2%, то теперь стала 7,7–9,9%). Но уже 15 февраля банк поднял нижнюю планку, зафиксировав верхнюю, — 8,5–9,9% (по данным Frank RG).

Альфа-банк поступил наоборот. Он улучшил условия кредитования в конце февраля, начав выдавать займы на первичном рынке под 8,39–11,29%, а потом дважды повышал процентные ставки: в конце марта —до 9,09–12,29%, в середине апреля только минимальную ставку — до 9,29 (максимальная осталась неизменной —12,29%), по данным Frank RG.

Промсвязьбанк уменьшил минимальную процентную ставку на вторичном рынке и одновременно увеличил максимальную. Так, 31 марта кредиты выдавались под 8,90–16,3%, а с 15 апреля — под 5,5–17,5%.

Как меняются условия кредитования? 

Стоп-лист заемщиков

Прежде всего (и для этого не нужно решение Центробанка) банки меняют критерии оценки заемщиков. В стоп-лист попадают занятые в туристическом бизнесе, в индустрии гостеприимства, развлечений, в международных транспортных компаниях. Даже летчики, считавшиеся раньше одними из самых желанных заемщиков, стали в одночасье ненадежными для банков. Разумеется, эти стоп-листы не являются публичными документами, банки и не обязаны давать отчет о причинах отказа.

Также ужесточились требования к владельцам бизнеса. «В некоторых организациях, например в Альфа-банке, индивидуальным предпринимателям придется внести 50% собственных средств при оформлении ипотеки даже по стандартным программам», — отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

Читайте также  В ДФО до конца года начнут выдавать ипотеку под 2% годовых

Рост ставок

Многие банки увеличили ставки минимум на 0,4 п.п., часть банков повысила ставки на 0,5–1 п.п., отдельные банки решили подстраховаться и повысили ставку по ипотеке на 1–1,5%, добавляет Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан: «банки закладывают больший процент по кредиту, получая высокий доход, чтобы компенсировать потери из-за возможных просрочек по кредиту у заемщиков». Подробнее: Банки повышают ставки и ужесточают правила выдачи займов.

Увеличение первоначального взноса

Это называют дополнительным барьером для заемщиков, хотя больше похоже на перестраховку со стороны банка: при первоначальном взносе 30% банк легко «вернет свое», если цены на недвижимость упадут на 15–20%, как и прогнозирует большинство аналитиков.

Повышение, по словам Надежды Коркка, коснулось и тех банков, в которых первый взнос ранее составлял 10%: например, «АкБарс», «Открытие» и Совкомбанк увеличили его вдвое.

Еще в марте порог первого взноса повысили Совкомбанк,
банк «Открытие» (до 20% по кредитам на покупку готового жилья и новостроек). Росбанк повысил размер первого взноса по займам на покупку квартиры до 35%, доли в ней или комнаты — до 15%, на покупку готового жилья — до 35%. В банке «Юникредит» с начала апреля первоначальный взнос по кредитам на покупку вторичного жилья и новостроек повышен до 30%. В Альфа-банке минимальный порог первого взноса увеличен до 20%, в Промсвязьбанке — до 15%. Подробнее: Банки ужесточают требования к первому взносу по ипотеке.

О повышении первоначального взноса как о главном изменении говорят и представители компании «Донстрой»: «Наиболее востребованной сейчас становится программа по двум документам с первоначальным взносом от 25%, где клиенту необходимо предоставить только анкету и копию паспорта».

Сокращение программ, ужесточение требований к документам

Исчезли программы перекредитования с повышением долговой нагрузки (то есть, допустим, заемщик купил квартиру за 10 млн рублей и взял кредит 7 млн. Через некоторое время, после выплаты 1 млн, он решил перекредитоваться в другом банке, но уже на 8 млн).

Также некоторые организации отказались рассматривать заявки на ипотеку без справки 2-НДФЛ: справка о доходах по форме банка теперь не принимается.

Что будет с теми, кому уже одобрен кредит? 

Здесь позиция банков тоже разделилась. Одни обещают, что выдадут кредит на одобренных условиях (ВТБ), другие предупреждают, что могут изменить условия в зависимости от актуальных программ на момент подписания кредитного договора.

Так, в Росбанке за день до сделки повысили ставку на 1% покупателю, у которого уже был одобренный кредит.

Подробнее: «Как мы провели сделку в условиях самоизоляции»

«В числе первых ставки по уже одобренным заявкам начал повышать ЮниКредит банк. Затем подобная практика наблюдалась в ДОМ.РФ и Россельхозбанке в отношении ранее одобренных клиентов, которые не вышли на сделку до повышения ставок, а также в некоторых других кредитных организациях», — констатирует Надежда Коркка.

Читайте также  Ипотечная ставка снова начнет падать?

Кстати, даже одобренному заемщику, если он занят в «нежелательной» по сегодняшним критериям сфере, могут отказать в последний момент в выдаче кредита.

Нужно ли перекредитовываться? 

Обладатели ипотечных кредитов — это та категория, представителям которой надо торопиться в банк (если вы брали кредиты на принципиально худших условиях).

Дмитрий Овсянников, руководитель проекта Ипотек.ру, уверен, что единственная программа, которая экономически оправдана в нынешних условиях — рефинансирование для снижения процентной ставки по ранее взятому кредиту. 

«Если вы наконец созрели для того, чтобы рефинансировать кредит, делать это следует быстро. Времени на раскачку просто нет. Половина программ, о которых говорили пару недель назад, уже не действует: банки их отменили. Да и процентные ставки за пару недель стали выше во многих банках». 

Дмитрий Овсянников,руководитель проекта Ипотек.ру

В общем, рынок рефинансирования живет в тех же реалиях, что и другие программы. «Если ставки по рефинансированию вернутся к значению 9,5–10%, то этот продукт станет менее актуальным. Большинство тех, у кого кредит был взят под 12% и более, уже сделали снижение ставок. Те, кто изначально оформлял по 10–10,5%, никаких действий предпринимать не будут»,  — считает Надежда Коркка.

Что происходит со страхованием? 

Итак, пандемия перевернула представление о надежных и ненадежных заемщиках, но также она изменила представление о рисках. К примеру, в новых условиях платежеспособность врача не будет ни у кого вызывать вопросов. Но представители этой профессии подвергаются повышенному риску. Правда, это уже риски не банков, а страховых компаний, многие из которых остались без господдержки.

Надежда Коркка уверяет, что изменений в политике работы страховых компаний в настоящее время не наблюдается. «Наоборот, у партнеров есть намерение снизить нагрузку за счет снижения тарифов страхования».

Чем сердце успокоится?

Многочисленные аналитики, вопреки своему обыкновению, не торопятся давать прогнозы. Условия ипотеки уже давно зависят не только и не столько от экономической ситуации, сколько от политики государства. А какой она будет в коронавирусной реальности, сказать сложно.

В периоды кризисов и экономических спадов стоимость денег растет — соответственно, и ставка тоже. Но государство может вмешаться и, как мы видим, вмешивается, не дает сильно провалиться рынку жилищного строительства, субсидируя ипотеку. Сейчас ипотеку с господдержкой получит самое бюджетное жилье. Для всех остальных ставки, вероятно, будут повышаться и/или ужесточаться условия выдачи, что уже и наблюдается.

«Если доля просроченной задолженности будет расти, рост ставок — наиболее вероятный сценарий развития», — подчеркивает Виктория Кирюхина, аналитик Циан.

При этом ключевая ставка, которая определяет дороговизну ипотеки, остается на прежнем докризисном уровне, то есть теоретически кредит не должен дорожать.

Читайте также  Банки отказывают в рефинансировании «реновационной» ипотеки

Таблица 1. Банки, снижающие ставки 

Банк/дата

31 января

29 февраля

31 марта

15 апреля

Диапазон ставок по ипотечным программам для первичного рынка

Банк Россия

8,3–13,2%

8,3–13,2%

8–13,2%

8–13,2%

Банк Союз

9–17,5%

9–17,5%

9–16,5%

9–16,5%

Банк Центр-инвест

8–14,25%

7,75–13,5%

7,75–13,5%

7,75–13,5%

ВТБ

8,4–11,1%

7,9–10,9%

7,9–10,9%

7,9–10,9%

Газпромбанк

8–10,8%

7,80–10,5%

7,8–10,5%

7,8–10,5%

Запсибкомбанк

8,4–11,8%

7,9–11,8%

7,9–11,8%

7,9–11,8%

Московский кредитный банк

12–20,85%

12–20,85%

9,95–16,95%

9,95–16,95%

СМП Банк

8,79 — 14,70%

8,29 — 14,70%

8,29 — 14,70%

8,29 — 14,70%

Сургутнефтегазбанк

10,3–12,3%

9,5–11,5%

9,5–11,5%

9,5–11,5%

Диапазон ставок по ипотечным программам для вторичного рынка

Банк Россия

8,3–9%

8,3–9%

8–8,7%

8–8,7%

Банк Санкт-Петербург

9–16%

7,99–15,7%

7,99–15,7%

7,99–15,7%

Банк Союз

9,5–17,5%

9,5–17,5%

9,5–16,5%

9,5–16,5%

Банк Центр-инвест

8–13,5%

7,75–13,5%

7,75– 13,5%

7,75–13,5%

ВТБ

8,4–11,1%

7,8–10,9%

7,8–10,9%

7,8–10,9%

Газпромбанк

8–10,8%

7,8–10,5%

7,8–10,5%

7,8–10,5%

Запсибкомбанк

8,4–11,8%

7,9–11,8%

7,9–11,8%

7,9–11,8%

Кубань Кредит

10,99–13,29%

10,99–13,29%

8,50–11,30%

8,50–11,30%

РНКБ Банк

8,3–12,5%

8,3–12,5%

8,3–12,5%

8,3–12,5%

СМП Банк

6,9–16,79%

6,9–16,7%

6,9–16,7%

6,9–16,7%

По данным Frank RG

Таблица 2. Банки, повышающие ставки

Банк/дата

31 января

29 февраля

31 марта

15 апреля

Диапазон ставок по ипотечным программам для первичного рынка

Абсолют-банк

9–20,25%

8,75–20%

9,75–21%

9,75–21%

Альфа-банк

8,49–11,39%

8,39–11,29%

9,09–12,29%

9,29–12,29%

Банк ДОМ.РФ

6–16,7%

6–16,7%

6,1–17,2%

6,1–17,2%

Банк Зенит

9,3–15,3%

9,3–15,3%

9,7–15,7%

9,7–15,7%

Банк Санкт-Петербург

8,5–12,75%

7,77–12,45%

7,77–12,7%

7,77–13,5%

Металлинвестбанк

8,5–12,5%

8,5–12,5%

8,99–12,5%

8,99–12,5%

МТС Банк

8,1–13,5%

8,1–13,5%

8,1–13,5%

8,5–14,3%

Промсвязьбанк

7,79–18,3%

7,5–17,8%

7,5–17,8%

8,2–19%

Райффайзенбанк

8,49–12,99%

8,49–12,99%

8,49–13,99%

8,49–13,99%

РНКБ Банк

8,3–12,5%

8,3–12,5%

8,3–12,5%

8,3–12,5%

Росбанк

7,19–16,19%

7,19–16,19%

7,89–16,89%

7,89–16,89%

Россельхозбанк

8,2–17%

8,2–17%

8,2–17%

9,6–17%

Совкомбанк

8,69–18,94%

7,99–17,64%

9,65–18,4%

9,65–18,4%

ТрансКапиталБанк

6,49–24,99%

6,49–24,99%

7,99–26,49%

7,99–26,49%

Уралсиб

8,49–13,49%

8,49–14,49%

8,79–15,99%

9,69–17,29%

ФК Открытие

8,6–16,2%

8,6–16,2%

9,7–17,7%

9,7–17,7%

ЮниКредит Банк

7,4–15,5%

7,4–15,5%

8,9–17%

8,9–17%

Диапазон ставок по ипотечным программам для вторичного рынка

Абсолют-банк

9–16,25%

8,75–16%

9,75–17%

9,75–17%

АК Барс

7,99–10,4%

7,99–10,4%

7,99–10,5%

8,5–10,4%

Альфа-банк

9,19–14,59%

8,79–14,19%

9,49–14,69%

9,69–14,19%

Банк ДОМ.РФ

6–17,1%

6–16,9%

6–17,9%

6–17,9%

Банк Зенит

9,3–13,7%

9,3–13,7%

9,7–14,1%

9,7–14,1%

Металлинвестбанк

8,5–14%

8,5–14%

8,99–14%

8,99–14%

МТС Банк

8,3–14,1%

8,3–14,1%

8,9–14,8%

Райффайзенбанк

8,49–12,99%

8,49–12,99%

8,49–13,99%

8,49–13,99%

Росбанк

7,19–16,19%

7,19–16,19%

7,89–16,89%

7,89–16,89%

Россельхозбанк

8,4–18%

8,4–18%

8,4–18%

9,8–18%

Совкомбанк

8,69–22,15%

8,49–20,25%

9,89–21,75%

9,89–21,75%

Сургутнефтегазбанк

9,6–14,5%

9,2–14,5%

9,2–15,4%

9,2–15,4%

ТрансКапиталБанк

5,49–20,75%

5,49–18,99%

6,99–20,49%

6,99–20,49%

Уралсиб

8,99–13,49%

8,99–13,49%

9,79–15,29%

10,29–16,29%

ФК Открытие

8,15–16,2%

8,15–16,2%

9,65–17,7%

9,65–17,7%

ЮниКредит Банк

7,4–15,5%

7,4–15,5%

8,9–17%

8,9–17%

По данным Frank RG

WildWeb

Top.Mail.Ru